La Chaire a mené une analyse des modes de fonctionnement et des stratégies des investisseurs, en relation avec les acteurs classiques de l’aménagement urbain en Ile-de-France. Ce regard qui ne prétend pas à l’exhaustivité a deux enjeux :
+ Tenter de trouver une explication dans la remontée récente des investisseurs dans la chaîne de l’aménagement.
+ Déterminer si cette remontée permet de sécuriser et de diversifier les sources de captation de la valeur par les investisseurs.
INTRODUCTION DU RAPPORT : L’aménagement urbain, une nouvelle étape de la diversification d’actifs ?
Dans un contexte où les disponibilités foncières sont de moins en moins compatibles avec les équilibres économiques des opérations en renouvellement urbain, la maîtrise des projets d’aménagement stratégiques devient de plus en plus difficile pour les collectivités dont la contrainte budgétaire se resserre depuis plusieurs années. Souvent à risque et assez longues, ces opérations d’envergure nécessitent des financements importants devant être sécurisés aux différents stades du projet, du montage à sa mise en œuvre opérationnelle. Historiquement, ces opérations sont réalisées par des aménageurs publics selon un mode assez séquentiel (l’aménageur cédant au terme d’un processus assez long des charges foncières à des promoteurs, l’investisseur arrivant au bout de la chaîne). En général, le financement bancaire est la principale ressource de l’aménageur en plus de ses fonds propres et il doit gérer un décalage de trésorerie important entre les dépenses engagées très tôt et les premières recettes qui arrivent bien plus tard.
L’urbanisme négocié qui apparaît dans les années 2000 et la vague plus récente des appels à projets urbains innovants (APUI) ont sensiblement modifié ces configurations traditionnelles, avec l’apparition de groupements plus intégrés qui répondent à des consultations, notamment le couple promoteur-investisseur. Si le rôle des investisseurs est très prisé dans le tour de table du financement de projets, leur position prend désormais différentes formes. Elles correspondent chacune à un niveau de prise de risque et de réversibilité plus ou moins fort, de la simple lettre d’engagement à mandataire de groupement, jusqu’à se porter acquéreur de foncier et prendre le risque du changement du droit des sols.
Dès lors, ce constat récent d’un positionnement plus en amont des investisseurs invite à reconsidérer la distribution des rôles habituellement constatée dans la chaîne de l’aménagement et son financement. Comment ces acteurs décident-ils de prendre de telles positions et quels sont leurs modes d’action aux différentes étapes des projets (acquisition foncière, conception et programmation, montage, etc.) ? S’agit-il d’une tendance de fond ou d’un mouvement ponctuel favorisé par les APUI et réservé à quelques acteurs en particulier ? Pour tenter d’avancer sur ces questions, cette recherche s’est donc centrée sur ces investisseurs « en situation d’aménagement », c’est-à-dire qui se positionnent plus tôt dans la chaîne et qui peuvent ainsi se sourcer de façon plus anticipatrice. Elle propose une première exploration de leurs modes de fonctionnement et de leurs stratégies, en relation avec les acteurs classiques de l’aménagement urbain en Ile-de-France, sans prétendre à l’exhaustivité.
