Les opérations « XXL » du Grand Paris

En termes de programmation, les projets XXL peuvent sembler cantonnés au développement des fonctions de service à la métropole, consommatrices de foncier (logistique…), mais intensives en termes de valeur (foncière, économique…) . Leur mutation vers des activités davantage contributrices à la performance métropolitaine (production, innovation…)  est un enjeu fort pour les porteurs de projet, en grande couronne notamment. Peuvent-ils offrir par leur « ouverture » des opportunités pour inventer de nouveaux modèles urbains ? Comment se nouent les relations entre l’offre et la demande et de quelle manière agissent-elles sur la complémentarité entre les différentes fonctions programmatiques ? Quel est le degré de définition des programmes en fonction de l’avancée des projets (remontée de la programmation en amont des projets, programmation au compte-goutte au fil des opportunités, etc.) ? Quel est le rôle des investisseurs exploitants dans cette construction programmatique ? Quels sont les effets de concurrence et quelle est la tension entre standardisation ou singularisation des programmes entre les projets XXL ?

En matière de foncier, la thématique du renouvellement des logiques et des outils de portage foncier a été abordée avec chaque acteur.  Faut-il acquérir la totalité du foncier dès le départ ou libérer des morceaux de terrain au fur et à mesure des opérations ? Comment planifier la cession des droits à construire en organisant la complémentarité des différents programmes sans déstabiliser les marchés et en permettant aux ensembles urbains de fonctionner dès les premiers usagers arrivés (habitants, salariés, entreprises) ?

S’agissant du modèle économique, le programme s’est intéressé aux outils mis en place pour sécuriser le modèle économique de ces projets. Leur financement nécessite-t-il plus de flexibilité, des changements de référentiels (évolution des sources, des montants, de leur ventilation, des outils) ? L’aménageur doit-il assurer l’avancée des projets sur ses fonds propres ? Quelles sont les stratégies des acteurs économiques (repérage foncier, relations à l’offre territoriale, mise en concurrence…) et évoluent-elles en fonction de l’avancement du projet ?

La gouvernance
Le contexte de ces projets complexifie encore davantage la question de leur gouvernance : prégnance des propriétaires fonciers d’origine (Ministère de la défense par exemple), combinaison d’un pouvoir local émergent (intercommunalités) et d’opérateurs issus de l’Etat …Comment se constituent et fonctionnent les instances de gouvernance (nombre de décideurs, chaine de décision, interactions entre organes, etc.) ? Ces projets renouvellent-ils les formes de partenariat (promoteur et maitrise d’ouvrage publique, promoteurs et usagers, investisseurs et aménageurs, etc.) et leurs outils (contrats, etc.) ? Y a-t-il des diffusions, des transferts de compétences inédits entre les projets ? Retrouve-t-on les mêmes acteurs en amont et en aval des projets ?

L’acceptabilité sociale
L’ouverture à l’urbanisation de surfaces foncières importantes et jusqu’alors fermées (militaires ou industrielles) rend particulièrement sensible la question de leur acceptabilité sociale. Ces projets sont-ils associés à des dispositifs d’acceptation sociale spécifiques évolutifs en fonction des étapes des projets ?