Des projets XXL pour le Grand Paris

Observation des conditions de développement des projets XXL en deuxième couronne grand parisienne

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POSITION

À première vue, la métropole capitale se transforme d’abord en sa zone dense. En raison de la convergence des initiatives les plus visibles (Réinventer Paris, Inventons la métropole, gares du Grand Paris express…), c’est là que semble se concentrer les grands projets urbains. À l’évidence, on y trouve les projets porteurs des plus forts potentiels d’urbanisation, de Bercy et Charenton, jusqu’à Pantin et Pleyel.

Mais en réalité, la production urbaine est aussi intense en frange métropolitaine. On y trouve notamment des « projets XXL », par la taille des tènements fonciers en jeu et la surface des espaces constructibles. Ces projets XXL posent des questions singulières tant pour la recherche que pour l’action, en termes d’accessibilité, de situations de marché contraintes, de maîtrise foncière, ou encore, de tensions entre fonctions assignées et choisies

Une entrée par les temporalités
Compte tenu du caractère hors norme de leur superficie foncière (jusque 300 ha) et de l’envergure de leurs programmes de construction et d’équipements publics[1], les projets XXL s’inscrivent dans le temps exceptionnellement long (a minima 25 ans). Les temporalités de leur mise en œuvre ont une incidence tant sur leur modèle économique, que sur leur nature programmatique, leur acceptabilité sociale, leur gouvernance, leur marché immobilier, leurs choix de compensation écologique, ou encore, leur gestion foncière.

Aussi, ce programme de travail entend examiner les conditions du développement de ces projets XXL dans le Grand Paris en entrant par la question de leurs temporalités. Comment anticiper l’évolution des besoins du territoire à l’aune d’une échelle de temps très longue des projets XXL ? Comment cadencer la réalisation des aménagements et des équipements publics nécessaires sans peser sur les finances locales dans le temps long ? Comment les instruments propres aux projets urbains (planning, bilan, plan-programme,…) permettent-ils ou non de répondre à ces enjeux ? …

Cette entrée par les temporalités des projets vise plus largement à traiter un ensemble de questions organisées en plusieurs registres :

Les programmes
Les projets XXL sont-ils cantonnés au développement des fonctions de service à la métropole, consommatrices de foncier (logistique…), mais intensives en termes de valeur (foncière, économique…) ? Mutent-ils vers des activités davantage contributrices à la performance métropolitaine (production, innovation…) ou offrent-ils par leur « ouverture » des opportunités pour inventer de nouveaux modèles urbains ? Comment se nouent les relations entre l’offre et la demande et de quelle manière agissent-elles sur la complémentarité entre les différentes fonctions programmatiques ? Quel est le degré de définition des programmes en fonction de l’avancée des projets (remontée de la programmation en amont des projets, programmation au compte-goutte au fil des opportunités, etc.) ? Quel est le rôle des investisseurs exploitants dans cette construction programmatique ? Quels sont les effets de concurrence et quelle est la tension entre standardisation ou singularisation des programmes entre les projets XXL ?

Le foncier
Les projets XXL nécessitent-ils un renouvellement des logiques et des outils de portage foncier ? Faut-il acquérir la totalité du foncier dès le départ ou libérer des morceaux de terrain au fur et à mesure des opérations ? Comment planifier la cession des droits à construire en organisant la complémentarité des différents programmes sans déstabiliser les marchés et en permettant aux ensembles urbains de fonctionner dès les premiers usagers arrivés (habitants, salariés, entreprises) ?

Le modèle économique
Quels sont les outils mis en place pour sécuriser le modèle économique de ces projets ? Leur financement nécessite-t-il plus de flexibilité, des changements de référentiels (évolution des sources, des montants, de leur ventilation, des outils) ? L’aménageur doit-il assurer l’avancée des projets sur ses fonds propres ? Quelles sont les stratégies des acteurs économiques (repérage foncier, relations à l’offre territoriale, mise en concurrence…) et évoluent-elles en fonction de l’avancement du projet ?

La gouvernance
Le contexte de ces projets complexifie encore davantage la question de leur gouvernance : prégnance des propriétaires fonciers d’origine (Ministère de la défense par exemple), combinaison d’un pouvoir local émergent (intercommunalités) et d’opérateurs issus de l’Etat (GPA)… Comment se constituent et fonctionnent les instances de gouvernance (nombre de décideurs, chaine de décision, interactions entre organes, etc.) ? Ces projets renouvellent-ils les formes de partenariat (promoteur et maitrise d’ouvrage publique, promoteurs et usagers, investisseur et aménageur, etc.) et leurs outils (contrats, etc.)  ? Y a-t-il des diffusions, des transferts de compétences inédits entre les projets ? Retrouve-t-on les mêmes acteurs en amont et en aval des projets ?

L’acceptabilité sociale
L’ouverture à l’urbanisation de surfaces foncières importantes et jusqu’alors fermées (militaires ou industrielles) rend particulièrement sensible la question de leur acceptabilité sociale. Ces projets sont-ils associés à des dispositifs d’acceptation sociale spécifiques évolutifs en fonction des étapes des projets ?

DISPOSITIF DE TRAVAIL

Plusieurs dispositifs de travail sont mis en place pour investiguer ces questionnements. Ils visent à croiser des approches locales, autour d’études de cas, avec des approches plus transversales.

En trame de fond, un séminaire chercheurs-acteurs va être engagé pour plusieurs années à partir de septembre 2019. Il prendra la forme de sessions d’auditions au cours desquelles seront interrogés, par un groupe d’universitaires et d’opérateurs, des acteurs impliqués dans la conception et la réalisation de projets XXL. Ce séminaire « permanent » déclinera successivement différents champs de réflexion, alimentés par une diversité de matériaux et d’investigation (mémoires étudiants, enquêtes chercheurs…) qui s’appuieront notamment sur les dispositifs pédagogiques de l’École d’Urbanisme de Paris.

parmi ces dispositifs, on citera déjà deux ateliers d’étudiants de l’EUP qui se sont déroulés sur des thématiques XXL entre octobre 2018 et avril 2019 (voir encart à droite de la page). D’autres dispositifs sont d’ores et déjà programmés pour l’année scolaire 2019-2020 et ils seront complétés au fur et à mesure de l’avancement du programme.

[1] Entre 800 000 et 1 000 000m² de SP pour les projets où les programmes sont définis, soit des volumes similaires ou supérieurs aux grandes opérations d’aménagement en cours de développement (400 000m² pour le Campus Grand Parc à Villejuif ; 650 000 m² pour les Ardoines ; 500 000m² pour Pleyel ; 1 000 000 m² pour Ivry-Confluences).

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